Entrevista a Eric Rey de Castro

Por Arnaldo Cadillo en Biznews.pe
Entrevista a Eric Rey de Castro, Managing Director de la Consultora Inmobiliaria Colliers International

Después de superada la crisis financiera originada en el sector inmobiliario de los Estados Unidos, el mercado de bienes raíces peruano, caracterizado por su bajo nivel de endeudamiento, será uno de los más prometedores de los próximos años, dado que el país cuenta con una estructura de financiamiento de largo plazo y estabilidad económica, opina Rey de Castro

¿Cuál sería el factor que ayudó al mercado inmobiliario peruano a sobrellevar la crisis financiera?
Lo que ha diferenciado al mercado peruano son dos cosas. La primera y más importante es que para que el negocio inmobiliario florezca tiene que haber largo plazo y recién en los últimos años se ha tomado esta visión de tener estabilidad, crecimiento y reglas claras de juego, que son los bases para un Perú con ese futuro. Con esa situación se desarrolla el crédito comercial (tarjetas) e hipotecas, que es en el primer caso el motor de los desarrollos comerciales, y en el segundo el dinamizador del sector residencial. No se puede hacer un proyecto de centro comercial si no tienes una estructura de financiamiento largo. No puedes comprarte un departamento si no tienes un crédito hipotecario que a su vez tiene que ser por un periodo prolongado. Esos son los dos motores del desarrollo inmobiliario y están relacionados con la estabilidad y la visión de largo plazo del país.

¿Cuándo comenzó este despegue hacia un Perú de largo plazo?
Las bases se sentaron en el gobierno de Fujimori y a partir del 2001 empiezan a funcionar estos conceptos que están llevando al Perú a crecer sostenidamente, tener baja inflación, y por ende recibir los tres grados de inversión que manejamos actualmente.

Por otro lado ¿cómo describiría al mercado residencial actual?
Lo hemos estado viendo a través de otro brazo que es un fondo de inversión inmobiliario con el que estamos metidos en varios proyectos habitacionales. La vivienda digna para las clases C y D, es un mercado enorme y desatendido, debido a que la demografía (población joven) en el Perú es proporcionalmente más grande que en los países desarrollados y va a necesitar su techo. Por otro lado, está la estabilidad de largo plazo que genera hipotecas, dándole acceso a los peruanos a su casa propia.

Este enorme potencial es una gran oportunidad pero ¿Qué cosa haría diferente el Perú respecto a los EE. UU. que ayudaría a cubrir algunos riesgos?
El negocio hipotecario en el Perú esta poco apalancado, es decir, poco endeudado. El gran problema de los EE. UU., es que la mayoría de los proyectos tenía apalancamientos demasiados altos, entonces, al ajustarse la economía y bajar los precios, perdías todo el capital y te quedabas con pura deuda. Lo que los americanos llaman “under water”, es decir, deben más de lo que vale la casa.

En cuanto al mercado de oficinas, se dijo qué Surco se estaba convirtiendo el nuevo centro financiero de Lima ¿Se ha comprobado esta tendencia?
Se ha construido mucho en Surco pero es un tema paulatino, es un proceso, estando actualmente su vacancia (m2 disponibles) en niveles muy altos. El problema de San Isidro es que los precios están inflados, la municipalidad es muy estricta y por último hay demasiado tráfico. Sin embargo, con los últimos cambios en el ratio de parqueo que se aprobaron, volverá el dinamismo del distrito.

Se percibe una convergencia de renta y precio de venta de las oficinas A+ y A ¿Qué factores contribuyeron a que está diferencia de precios se reduzca?
Prácticamente, ya no se esta haciendo edificios A, sino A+, entonces se ha genrado una sobre oferta de edificios de esta categoría que ha reducido el precio del producto prime en beneficio del otro.

¿Cuáles son los principales factores que han incidido a la baja en la demanda de oficinas y cuáles han incidido para los retail? Mucho producto, se han construido demasiados metros de oficinas y el otro concepto que llama más absorción no ha crecido en la misma proporción. Ha habido mucho optimismo y los desarrolladores han construido demasiados metros cuadrados, superiores a los que podía absorber la demanda. El stock en m2 de oficinas prime en Lima al cuarto trimestre del 2009 es de 491,000m2, con una vacancia de 8.4%. Por otro lado, los proyectos de retail han sido muy bien recibidos y hay mucha demanda por espacios, aunque no hay la cantidad de operadores que puedan tomarlos.

En los últimos años se ha visto mucho interés del retail por el Callao ¿A qué se debe?
Ha habido una desatención del Callao, pero tiene una masa crítica de gente interesante y el retail moderno ha identificado esa demanda.

¿Cuáles son sus expectativas para el sector inmobiliario?
Seguir creciendo. Si las cosas continúan bien en la economía, en los próximos años los valores inmobiliarios van a aumentar a la par. No nos olvidemos que las inversiones inmobiliarias deben ser parte del portafolio de inversión de cualquier empresa o inversor serio y esto no lo digo yo, sino el “Wealth Report” de Capgemini que analiza la riqueza en el mundo y le otorga a los bienes raíces un 20 a 25% en los portafolios de inversión.